Stadtentwicklung jenseits der Vernunftgrenze

Kapitale Fehler bei der Stadtentwicklung – zum Beispiel Hanau, Teil 3

Freiheitsplatz-Verkauf und Kapitalverwertung:
Wenn die Geringverdiener aus der Innenstadt vertrieben sind, ziehen die Investoren weiter

Ein Beitrag zur Diskussion von Christine Kessler, 16. März 2011, aus: nhz Nr. 145

Seit Herbst 2009 haben wir uns in der nhz immer wieder mit dem riesenhaft dimensionierten Umbau der Hanauer Innenstadt beschäftigt, der bis zum 25. Mai als Bieterverfahren unter dem Namen »Wettbewerblicher Dialog« lief. Der Lübecker Investor HBB darf nun als »Sieger« dieses Verfahrens im nächsten Jahr (2012) mit Baumaßnahmen am Freiheitsplatz beginnen, die das Leben, das Klima und den Verkehr in der Innenstadt für die nächsten Jahre schwer belasten werden.

Dabei soll es jedoch nicht stehen bleiben. Mittlerweile scheint es, dass die Hanauer KommunalpolitikerInnen jeden »Quadratmeter innerstädtischer Fläche, der sich versilbern lässt« (siehe nachstehender Artikel), auf den Markt werfen. Warum die Stadtführung dies tut, haben wir in früheren Ausgaben einerseits mit den Folgen einer kapitalfreundlichen Steuerpolitik erklärt, die die kommunalen Haushalte plündert und den hiesigen KommunalpolitikerInnen die Scheinlösung der Privatisierung von Einrichtungen öffentlicher Daseinsvorsorge und des Verkaufs von städtischen Immobilien aufdrängt. Andererseits entspricht dem das Interesse privatwirtschaftlicher Investoren, das alles als Anlageobjekte zu verwerten. Die Gegenwehr von BürgerInnen der Stadt, Beschäftigten städtischer Betriebe etc. blieb insgesamt zu schwach, um diese Entwicklung umzusteuern.
Zu den Gruppen, die es dennoch versuchten, gehört der Kreis der KritikerInnen des Wettbewerblichen Dialogs. Die Autorin des nachfolgenden Artikels ist Mitglied dieser Gruppe. Sie stellt im Folgenden die Interessen der Investoren und die Bereitwilligkeit Hanauer KommunalpolitikerInnen in den Mittelpunkt der Darstellung.

die Redaktion (nhz)

»Häufig sind Projekte, die jenseits der Vernunftgrenzen des öffentlich-rechtlichen Planungskonsenses etabliert werden, besonders profitabel. Und regelmäßig ist der Versuch zu beobachten, eine ›allerletzte‹ Ausnahme vom Regelwerk mit beliebigen Ausnahmetatbeständen zu begründen und durchzusetzen und danach möglichst die Standortentwicklung einzufrieren und die Marktanteile zu zementieren. Es muss kaum betont werden, dass dieses Verhalten aus der Sicht von Investoren ökonomisch rational und legitim ist«, heißt es in entwaffnender Offenheit in einem Artikel, der erstmals in der »EPM Assetis Zeitung«, Ausgabe 2/2010 erschien. EPM zählt zu den führenden Immobilien-Managern in Deutschland und ist Teil des Konzerns Bilfinger Berger.
In der Ausgabe 4/2010 der Zeitschrift »CIMA direkt« findet sich dieser Artikel ebenfalls, und dort wird gleich eingangs mit einer von Werbefachleuten und Politikern gern benutzten Nebelkerze aufgeräumt: »Es ist ein Märchen, dass der Einzelhandel immer den Menschen folge«, ist dort zu lesen, und weiter: »Es ist richtig, dass andere Parameter – wie die Verfügbarkeit von Grundstücken, die Bodenpreise, die Baukosten oder etwa die Verkehrsinfrastruktur – die Standortwahl des Einzelhandels massiv beeinflusst haben und die Menschen am Ende dem Angebot gefolgt sind.«
Die CIMA GmbH, eine Beratungsgesellschaft für Fragen des Stadt- und Regionalmarketings sowie in den Bereichen City-Management, Stadtentwicklung, Tourismus, Einzelhandel, Wirtschaftsförderung und Immobilienentwicklung, ist ein guter Geschäftspartner der Stadt Hanau. Im Auftrag des Magistrats erstellte die CIMA seit 2007 gleich mehrere Analysen, wie etwa den »Rahmenplan Innenstadt – Bestandsorientierte Entwicklung«, den »Masterplan Einzelhandel«, Statistik- und Strukturreporte und eine Bewertung der im Zusammenhang mit dem »Wettbewerblichen Dialog« geplanten Umstrukturierung der Hanauer Innenstadt.

Hoher Investitionsdruck

Im »Masterplan Einzelhandel« vom Mai 2007 ist mehrmals vom Druck die Rede, der von Unternehmen und Investoren auf die Städte ausgeübt wird. So wird auf Seite 12 konstatiert: »Der Druck von Unternehmen und Investoren nach neuen Einzelhandelsstandorten, insbesondere Fachmarktlagen, wird auch in Zukunft hoch bleiben.« Auch in den verschiedenen Szenarien, die die CIMA durchspielt, taucht diese Prognose auf. Unter der Fragestellung »Was passiert, wenn nichts passiert« wird auf Seite 68 ein »anhaltender Investitionsdruck der Projektentwickler auf die Stadt« vorausgesagt. Szenario 3 nimmt eine bestandsorientierte Entwicklung unter die Lupe – und auch hier findet sich wieder »anhaltender Investitionsdruck der Projektentwickler für Großprojekte auf die Stadtplanung« (S. 92).
Woher kommt das offensichtlich große Interesse von Investoren, das von ihnen eingesammelte Geld ausgerechnet in Einzelhandels- und Wohn-Immobilien in Innenstädten anzulegen, und woher kommen die schier unendlich sprudelnden Euroflüsse, die einen derartigen »Investitionsdruck« erzeugen? Karl Marx schrieb in seinem Hauptwerk »Das Kapital« über die Entwicklungstendenzen des Kapitalismus: Die Konkurrenz der Einzelkapitale untereinander führt immer wieder dazu, dass wesentlich mehr Produkte hergestellt werden, als verbraucht werden können, denn die Unternehmen arbeiten nicht für einen gesamtgesellschaftlich festgestellten Bedarf, sondern nach ihrem eigenen Plan. Dieser richtet sich nach ihrer Erwartung dessen, was sie mit Gewinn absetzen können, und nach ihrem Interesse, sich auf Kosten ihrer Konkurrenten am Markt durchzusetzen. Der technische Fortschritt macht es möglich, die Produktionsmengen immer weiter zu steigern. Auf der anderen Seite kann die kaufkräftige Nachfrage der Waren damit nicht Schritt halten, sondern sinkt im Verhältnis dazu, mithin auch die Gewinnerwartung der Unternehmen. Durch Arbeitslosigkeit, Niedriglöhne und klamme öffentliche Kassen wird dieser Prozess noch beschleunigt.
In dieser Entwicklung kommt es unvermeidlich zu dem, was bei Marx der »tendenzielle Fall der Profitrate« heißt. Die Verwertung des eingesetzten Kapitals verschlechtert sich, weil – relativ gesehen – immer mehr Kapital aufgewendet werden muss, um einen gleichbleibenden oder höheren Gewinn zu erzielen; es kommt zur »Überakkumulationskrise«. Als Folge dieser Prozesse steigt die Arbeitslosigkeit, Betriebe und Anlagen werden stillgelegt, kurz: wird Kapital selbst »arbeitslos«, wie der Sozialwissenschaftler Rainer Roth in seinem 2003 erschienen Buch »Nebensache Mensch« anschaulich erläutert. »Eine Lawine an überschüssigen Geldern rollt täglich auf die Konten der Finanzinstitute zu. Schon vor ein paar Jahren stand allein die Allianz-Versicherung vor der gigantischen Aufgabe, an jedem Arbeitstag 150 Millionen DM profitabel anzulegen; insgesamt 50 Milliarden im Jahr«, zitiert Roth auf S. 239 den isw-report Nr. 31.
Was in DM-Zeiten bereits zu beobachten war, setzt sich auch nach der Einführung des Euro fort. Ein bevorzugter Bereich für Geldanlagen ist noch immer der Immobiliensektor. Die Politik der Bundesregierung trägt ihren Anteil zu günstigen Verwertungsbedingungen bei: »Durch gezielte Steuervergünstigungen versucht der Staat, Investitionen in seinem Sinne zu lenken«, heißt es beschönigend in einem Ratgeber der Immobilienvermittlung Sachwertpartner GmbH, denn die steuerlich begünstigte hohe Kapitalrendite für Immobilien liegt wohl eher im Sinne derer, die Geld zu viel haben als im Interesse des Staates, der dadurch auf Einnahmen verzichtet. Auch die gegenwärtig zu beobachtende Angst vor Inflation begünstigt den Kapitalfluss in »bleibende Werte«, wie Immobilien sie darstellen: »Die Miete kann dem Inflationsverlauf angepasst werden. Bei einer Finanzierung mit Fremdmitteln verringert die Inflation sogar die Rückzahlung der Darlehen«, jubelt Sachwertpartner in seinen »10 Gründen für die Investition in Immobilien!«.

Gewinner und Verlierer im Mieten-Monopoly

Welch rosige Perspektiven sich für die Superreichen auch nach der Krise derzeit wieder eröffnen, schrieb auch das Handelsblatt im Februar 2011: »Immobilieninvestoren werden allmählich wieder risikofreudiger und rücken von der ausschließlichen Orientierung an Topimmobilien ab.« Im gleichen Artikel freut sich Harald Simons, Vorstand des Beratungsunternehmens Empirica darüber, »dass wir mit kräftig steigenden Wohnungspreisen und -mieten zu rechnen haben«. In den Jubel fiel auch Dr. Thomas Bayerle von Aberdeen Research im Februar 2010 ein, der dem Markt für Wohngebäude eine »wahrhaftige Dynamik« attestierte und die »quantitativen Dimensionen des Marktes beeindruckend« fand. Die Immobilienberatungsgesellschaft Aberdeen Research hatte in einer Untersuchung die Attraktivität deutscher Städte für Investitionen in Immobilien bewertet und Hanau dabei unter den ersten 10 Plätze einsortiert – »eine Platzierung vor Regensburg und Freiburg, vor Frankfurt und Offenbach«, wie sich der »Hanauer Anzeiger« am 10. Mai 2010 freute.
Auch Bayerle hielt dabei mit der Wahrheit nicht hinter dem Berg: »Der Umbau wird nicht nur das bauliche Gesicht der deutschen Städte ändern, auch die Eigentumsstrukturen, die gesellschaftlichen Profile und die Werterwartungen werden sich ändern«, schreibt er im »Immobilien Fokus«. Im Klartext heißt das: Sozialer Wohnungsbau war gestern, heute werden die bedient, die sich – noch – als Gewinner des verschärften Kapitalismus fühlen dürfen: angestellte Doppelverdiener und gut dotierte Singles, deren Einkommen in Eigentumswohnungen und schicke Läden fließt und so das dort angelegte Kapital der Investoren rentierlich werden lässt. Dass es dabei auch Verlierer gibt, weiß auch Thomas Bayerle, denn er erwähnt das »Phänomen der Gentrification«, die Vertreibung der angestammten Bevölkerung. Jedoch jubelt er in aller Offenheit: »Für den Immobilieninvestor bedeutet dieser soziale und physische Prozess jedoch auch eine Wertsteigerungschance in Form von steigenden Bodenpreisen und Mieten für alle Nutzungsarten.«
Der Verzicht des Staates, Steuern dort zu erheben, wo es nennenswerte Summen einzusammeln gäbe, hat die kommunalen Kassen entleert und die Stadtkämmerer zu Verwaltern des Mangels und wachsender Schuldenberge gemacht (siehe nhz 140 und 143). Die so ihrer Handlungsspielräume beraubte Kommunalpolitik wird dadurch überhaupt erst zum Spielball der Investoren gemacht. Während die Bundesregierungen, egal welcher Parteienkonstellation, das Programm zum Bau von Sozialwohnungen bis zur Unkenntlichkeit gekürzt haben, ermunterten sie Kapitalbesitzer mit Steuervergünstigungen zu Investitionen in Immobilien. Da sich diese aber in kürzester Zeit »rechnen« müssen, werden Eigentumswohnungen gebaut. Ihr möglichst schneller Verkauf garantiert neue Gewinne, die ihrerseits wieder – mit einer Steigerung des Profits – investiert werden müssen.
Das gleiche Prinzip gilt für Einzelhandelsimmobilien, also Einkaufs- und Fachmarktzentren, von denen in Hanau mit dem Postcarré, dem Kinzigbogen und dem Freiheitsplatz gleich drei entstehen. Sowohl über die Mieteinnahmen für die Geschäfte als auch über den schnellen Verkauf eines ganzen Zentrums realisieren Investoren schnelle Profite. Und schon ist er entstanden, der Druck der Investoren auf die Städte, den die CIMA in ihrem Masterplan konstatiert!
Die Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft HBB hat mit dem für viele Beobachter wohl überraschend schnellen Verkauf des Postcarré an den französischen Fondsemittenten Ciloger ein Lehrstück in Sachen kühler und dabei äußerst rentierlicher Kapitalverwertung abgeliefert. Hatte die »Frankfurter Rundschau« zunächst noch Genugtuung darüber verspürt, dass sich ein »Mittelständler« beim Rennen um die Verwertung der Hanauer Innenstadt durchgesetzt habe (FR vom 26.5.2010), packte HBB das Postcarré mit neun weiteren Handelsimmobilien zu einem Portfolio und strich dafür 218 Millionen Euro ein. Auch die Kommunalpolitiker in Peine wurden Berichten der dortigen Lokalpresse zufolge vom raschen Wechsel der Besitzverhältnisse »ihres« neuen Einkaufszentrums überrascht. Weder die Peiner Journalisten noch die Immobilien-Zeitung konnten HBB eine Stellungnahme zu der lohnenden Transaktion entlocken. Kapital erzeugt nicht nur Druck, es ist auch ein scheues Reh, jedoch kein zimperliches.
Zu den von der CIMA untersuchten Szenarien für die Hanauer Innenstadt gehörte auch die »zentrenorientierte Entwicklung«, also die Variante, die sich inzwischen durchgesetzt hat. Unter der Annahme, dass auf dem Freiheitsplatz 20.000 qm neue Verkaufsflächen entstehen (inzwischen steht fest, dass es 24.000 qm sein werden), prognostiziert die Beratungsgesellschaft eine »mögliche Kannibalisierung bestimmter Innenstadtlagen« sowie eine »Umsatzumverteilung bis zu 9,8 Mio. Euro« (Seite 72). Ganz allgemein sprechen die Berater von einem »Verdrängungswettbewerb aufgrund der Expansionsstrategie vieler Unternehmen« (Seite 13).

»Keine sozialen Nischen«

Wie sehr auch sozialdemokratische Politiker den dem Kapitalismus innewohnenden permanenten Konkurrenzkampf verinnerlicht haben, zeigt die Äußerung von Hanaus OB Kaminsky, dass »in der Marktwirtschaft keiner einen Anspruch auf soziale Nischen« habe. Während der Oberbürgermeister den angestammten kleinen Handel mit dem rauen Wind kapitalistischen Wirtschaftens vertraut macht, zeigt sein Parteifreund, der Sozialdezernent Weiss-Thiel den Mietern in der Französischen Allee klare Kante: Die Innenstadtlagen seien Menschen mit ordentlichen Berufen und nennenswerter Steuer- und Einkaufskraft vorbehalten, den »Leistungsträgern«. Die bisherigen Mieter haben aus der guten Lage Innenstadt zu verschwinden.
Dem Druck der Investoren setzt die Hanauer Kommunalpolitik, mit Ausnahme der kleinen Fraktion der Partei Die Linke, nichts entgegen. Im Gegenteil: Sie verhökert, was zu verhökern ist – jeder Quadratmeter innerstädtischer Fläche, der sich versilbern lässt, wird Investoren bereitwillig überlassen. Die Einnahmen aus diesen Verkäufen mögen den städtischen Haushalt kurzfristig entlasten. Ob sich Hanau im Konkurrenzkampf der Städte um potente Wohnungsbesitzer, Shopper und kaufkräftige Senioren durchsetzen kann, bleibt fraglich.
Die CIMA weist in ihrer Untersuchung eine stetig fallende Flächenproduktivität (durchschnittlicher Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche) nach. Die Kaufkraft der arbeitenden Bevölkerung ist in den vergangenen zehn Jahren um 2,9% zurückgegangen. Die konstant hohe Arbeitslosigkeit, Leiharbeit und Billigjobs führen dazu, dass ein großer Teil der Bevölkerung weniger Geld für Mieten und Konsum zur Verfügung hat. Die Verlierer des Konkurrenzkampfes auf allen Ebenen stehen vor den Wohnungs- und Sozialämtern – und somit den kommunalen Kassen – Schlange. Die Investoren ziehen weiter. Wenn das Geschäft in der Kasse geklingelt hat, ist ihnen die zukünftige Entwicklung der von ihnen »beglückten« Kommune einerlei. Und auch das ist jenseits der Vernunftgrenze.